Μέχρι πρόσφατα, η κατάσχεση ακινήτου από τη Φορολογική Διοίκηση μπορούσε να δημιουργήσει έναν πρακτικό φαύλο κύκλο: ο οφειλέτης δεν είχε επαρκή ρευστότητα για να εξοφλήσει, αλλά δεν μπορούσε να πωλήσει το ακίνητο ώστε να μειώσει την οφειλή, επειδή η κατάσχεση εμπόδιζε τη μεταβίβαση. Η απόφαση Α.1158/28.7.2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ (ΦΕΚ Β’ 4719) εξειδικεύει το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την άρση της κατάσχεσης ενόψει επαχθούς μεταβίβασης με τίμημα, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η πλήρης εξόφληση της οφειλής. (ΑΑΔΕ, Α.1158/2026)
Η απόφαση δεν συνεπάγεται την σε κάθε περίπτωση αυτοδίκαιη αποδέσμευση, αλλά προβλέπει διοικητική διαδικασία αξιολόγησης, στην οποία συνυπολογίζονται η αξία του ακινήτου, το προσφερόμενο τίμημα, το ύψος και η κατάσταση της οφειλής, η φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και η εισπραξιμότητα του υπολοίπου μετά τη μεταβίβαση. Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE, στην αρμόδια υπηρεσία είσπραξης, μαζί με τα στοιχεία της σχεδιαζόμενης πώλησης.
Πρώτη βασική προϋπόθεση είναι να μπορούν, κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, να εφαρμοστούν οι κανόνες για αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής του άρθρου 12 ΚΦΔ. Δεύτερη είναι η επάρκεια του τιμήματος. Το τίμημα δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση ή της αντικειμενικής αξίας, όταν η εμπορική είναι κατώτερη. Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται ο κίνδυνος εικονικής ή υποτιμημένης μεταβίβασης που θα έβλαπτε το Δημόσιο.
Τρίτος πυλώνας είναι η παρακράτηση από τον συμβολαιογράφο και η απόδοση στη Φορολογική Διοίκηση μέρους του τιμήματος. Το ποσό αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης, ενώ ο ακριβής υπολογισμός γίνεται με βάση αθροιστικά κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας. Αν το ποσό αυτό είναι μεγαλύτερο από εκείνο που θα παρακρατούνταν μέσω αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής, υπερισχύει το μεγαλύτερο. Άρα η διαδικασία δεν υπόσχεται ότι ο πωλητής θα λάβει συγκεκριμένο καθαρό ποσό. Αυτό πρέπει να υπολογιστεί πριν δεσμευθεί συμβατικά.
Η προετοιμασία της συναλλαγής
Η αίτηση πρέπει να προηγείται του οριστικού συμβολαίου, αλλά δεν είναι σκόπιμο να υποβάλλεται χωρίς να έχει ωριμάσει σε έναν βαθμό η συναλλαγή. Χρειάζονται σαφής συμφωνία επί του τιμήματος, αξιόπιστη αποτίμηση, πλήρης εικόνα των βαρών, έλεγχος άλλων κατασχέσεων ή υποθηκών και συντονισμός μεταξύ πωλητή, αγοραστή, συμβολαιογράφου και αρμόδιας φορολογικής υπηρεσίας. Αν υπάρχουν περισσότεροι δανειστές ή βάρη διαφορετικής τάξης, η άρση της φορολογικής κατάσχεσης από μόνη της δεν εξασφαλίζει ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται ελεύθερο.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το προσύμφωνο ή οποιαδήποτε προκαταρκτική συμφωνία. Η ολοκλήρωση της μεταβίβασης εξαρτάται από διοικητική απόφαση και από τον τρόπο διάθεσης του τιμήματος. Συνεπώς, οι συμβατικοί όροι πρέπει να προβλέπουν τι συμβαίνει αν η άρση δεν εγκριθεί, αν απαιτηθεί μεγαλύτερη παρακράτηση ή αν η διαδικασία διαρκέσει περισσότερο από το αναμενόμενο. Μια ανεπιφύλακτη προκαταβολή ή αυστηρή προθεσμία μπορεί να δημιουργήσει δεύτερη διαφορά, αυτή τη φορά μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Η φορολογική συνέπεια δεν εξετάζεται αφηρημένα. Η τήρηση ρυθμίσεων, η υποβολή δηλώσεων και η συνολική εικόνα συμμόρφωσης μπορούν να επηρεάσουν την αξιολόγηση. Πριν από την αίτηση είναι επομένως σκόπιμος ο έλεγχος του φορολογικού λογαριασμού, των ληξιπρόθεσμων και μη οφειλών, των ενεργών ρυθμίσεων και τυχόν εκκρεμών καταλογισμών ή ενδικοφανών προσφυγών.
Από την πλευρά του αγοραστή, η ύπαρξη της διαδικασίας δεν υποκαθιστά τον πλήρη νομικό έλεγχο τίτλων και βαρών. Η απόφαση άρσης πρέπει να ταυτίζεται με το συγκεκριμένο ακίνητο και τη συγκεκριμένη μεταβίβαση, ενώ ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος πρέπει να αποτυπώνεται χωρίς ασάφειες στο συμβόλαιο. Ο αγοραστής χρειάζεται να γνωρίζει ποιο ποσό καταβάλλεται στη Φορολογική Διοίκηση, ποιο στον πωλητή και αν υπάρχουν τραπεζικά ή άλλα εμπράγματα βάρη που απαιτούν χωριστές εξοφλήσεις και συναινέσεις. Η συναλλαγή ολοκληρώνεται με ασφάλεια μόνο όταν η φορολογική αποδέσμευση εντάσσεται σε συνολικό σχέδιο εξάλειψης ή νόμιμης διαχείρισης όλων των βαρών.
Η απόφαση Α.1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ δημιουργεί μια ουσιαστική διέξοδο, όχι όμως μια γενική διαγραφή βαρών. Το όφελος είναι ότι επιτρέπει να μετατραπεί ένα δεσμευμένο περιουσιακό στοιχείο σε πραγματικό έσοδο για το Δημόσιο και, συγχρόνως, σε δυνατότητα εξυγίανσης για τον οφειλέτη. Η επιτυχία της διαδικασίας εξαρτάται από την έγκαιρη χαρτογράφηση όλων των νομικών, φορολογικών και συμβολαιογραφικών παραμέτρων πριν καθοριστούν το τίμημα και η ημερομηνία υπογραφής.