fbpx
Σκουφά 41, Κολωνάκι, 1ος όροφος, ΤΚ 10673
: 21.0724.7754 - : 69.4698.0382 - 21 1770 6607
Menu

Εμπορικές Μισθώσεις

Δικηγορος Αθήνα

Το γραφείο μας διαθέτει μεγάλη εμπειρία στον τομέα των εμπορικών μισθώσεων, τόσο στην προετοιμασία και επεξεργασία ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης, όσο και στον χειρισμό δικαστικό και εξωδικαστικό της διαμορφωθείσας σχέσης μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή. Οι σημαντικές μεταβολές που επήλθαν με το ν. 4242/2014 καθιστούν επιβεβλημένη τη νομική συνδρομή στον τομέα της μίσθωσης ακινήτων.

H διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ 973/2010 ΕλΔ 52/143). Συμβατική είναι αυτή που συμφωνήθηκε στην οποία εμπεριέχεται και η συμβατική παράταση της μίσθωσης. Νόμιμη είναι αυτή που ορίζεται στον νόμο.

Παλιές μισθώσεις:

α. Στις μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από την ισχύ του ν. 4242/2014 έχει εφαρμογή η ρύθμιση που εισήχθη με το άρθ. 7 §§ 6-9 ν. 2741/1999 (άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995) κατά την οποία: «Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας».

β. Είναι νόμιμη η συμφωνία με την οποία η διάρκεια της παλιάς μίσθωσης καθορίζεται μεγαλύτερη από 12 έτη (άρθ. 5 § 2 π.δ. 34/1995). Αν η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για διάστημα πέραν των 12 ετών, υπερισχύει η συμφωνία αυτή (ΕφΑθ 1045/2005 ΕΔΠ 2007/82, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 185). Και στις μισθώσεις αυτές εφαρμόζονται οι διατάξεις του π.δ. 34/1995, σύμφωνα με τη ρητή διατύπωση του άρθ. 5 § 2 αυτού κατά το οποίο: «Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών».

Νέες μισθώσεις:

α. Για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014, η νόμιμη διάρκειά τους είναι τριετής, όπως ορίζει το άρθ. 13 § 1 εδ. β ́ ν. 4242/2014 κατά το οποίο: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας».

β. Στην ΑιτΕκθ ν. 4242/2014 αναφέρονται τα εξής:

«Με τις προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζεται η νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις και παρέχεται η ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν την διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης για όσο χρόνο τα ίδια επιθυμούν. Η τριετής διάρκεια που προβλέπει η ρύθμιση δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, εάν οι ίδιοι θέλουν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, και με νεότερη συμφωνία είναι δυνατή η λύση της σύμβασης και πριν από τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Ορίζεται, επιπλέον, ότι οι μισθωτικές συμβάσεις που συνάπτονται στο εξής θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του π.δ. 34/1995 που δεν αφορούν τη διάρκεια και το δικαίωμα καταγγελίας.

Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα αναθέρμανσης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αφού ελεύθερα οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίζουν την διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο δέσμευσης του ακινήτου για μεγάλο χρονικά διάστημα που με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να φτάσει εν τοις πράγμασι και τα δεκαέξι (16) έτη. Έτσι, οι εκμισθωτές μπορούν να μισθώσουν σε ανταγωνιστικές τιμές τα ακίνητά τους, προκειμένου να μην μένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα και να επανέλθουν στις φυσιολογικές τιμές όταν και η οικονομία ανακάμψει.

Προκειμένου δε να μην υπάρξει οποιοσδήποτε αιφνιδιασμός του εμπορικού κόσμου, οι υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος μισθώσεις, εξακολουθούν να διέπονται από το σήμερα ισχύον καθεστώς, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων των οποίων η δωδεκαετής διάρκεια έχει λήξει και διανύουν το διάστημα του εννεαμήνου του άρθρου 61του π.δ. 34/1995.

Οι μεταβατικές αυτές διατάξεις συνοδεύονται από τροποποιήσεις ως προς την κατάργηση της υποχρέωσης αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας του ακινήτου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, καθώς και ως προς τους όρους της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή και του εκμισθωτή, δεδομένων των σημερινών οικονομικών συνθηκών, οι οποίες επιβάλλουν την εξισορρόπηση των προστατευτικών του μισθωτή διατάξεων στο σύστημα της νομοθεσίας των εμπορικών μισθώσεων».

Η ως άνω τριετής διάρκεια των νέων εμπορικών μισθώσεων δεσμεύει και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, εκμισθωτή και μισθωτή (ΜΠρΘεσ 12508/2017 αδημ. – Αικατερίνη Ατλάση).

Διατάξεις αναγκαστικού δικαίου:

Η 12ετία στις παλιές και αντιστοίχως η 3ετία στις νέες εμπορικές μισθώσεις δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή, όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 1745/2007 ΕλΔ 49/488, ΑΠ 364/2000 ΕλΔ 41/428, ΕφΑθ 2991/2001 ΕΔΠ 2004/168, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 237). Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από 12 έτη ή 3 έτη αντίστοιχα ή για αόριστο χρόνο, μετατρέπεται από τον νόμο σε μίσθωση με διάρκεια 12 ή 3 ετών, ανεξαρτήτως της θελήσεως των συμβληθέντων και συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθ. 608 § 1 ΑΚ, κατά την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Επομένως, ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην επιμήκυνση της διάρκειας της μισθώσεως, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου (ΑΠ 973/2010 ο.π.).

πηγή:Ι. Κατράς, Β. Νόμιμη διάρκεια εμπορικών μισθώσεων μετά τους ν. 2741/1999 και 4242/2014, σε: Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2η έκδ., 2019, σ. 91-93, Sakkoulas-Online.gr