Με την κατάθεση του υπό εξέταση Νομοσχεδίου “Δεύτερη ευκαιρία” (Κώδικας φερεγγυότητας) που θα αφορά την ενσωμάτωση της Ευρωπαϊκής Οδηγίας “second chance” θα οδηγηθούμε στην κατάργηση των Νόμων 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη-Υπερχρεωμένα Νοικοκυριά), 4605/2019 (πλατφόρμα προστασίας κύριας κατοικίας) και 4469/2017 (εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης). Το νομοσχέδιο, το οποίο μέχρι και σήμερα δεν έχει λάβει την τελική του μορφή, θα περιλαμβάνει ένα νέο σύστημα όχι πλέον προστασίας, αλλά δικαιώματος χρήσης της κύριας κατοικίας των δανειοληπτών, εισάγοντας, για πρώτη φόρα, την έννοια του “lease back” στα ελληνικά δρώμενα.
Καλό είναι να αναφερθεί ότι το εργαλείο “lease back” περιλαμβάνετο στο πακέτο λύσεων οριστικής διευθέτησης του Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών, πλην όμως ουδέποτε μέχρι σήμερα είχε χρησιμοποιηθεί.
Με βάση τα βασικά σημεία του υπό εξέταση νομοσχεδίου, το δανειακό προϊόν -Στεγαστικό Δάνειο- θα περιορίζεται στο ύψος της εμπορικής αξίας του ακινήτου, η κυριότητα της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, επί της οποίας θα υφίσταται εμπράγματη ασφάλεια υπέρ της τράπεζας θα μεταβιβάζεται στον “Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης”, ο οποίος πρόκειται να συσταθεί αποκλειστικά για τον εν λόγω σκοπό και το κουρεμένο πλέον δανειακό προϊόν (κούρεμα = συνολική οφειλή – εμπορική αξία ακινήτου) θα εξυπηρετείται σε 144 μηνιαίες δόσεις, άλλως δόσεις δώδεκα (12) ετών, με μηνιαία δόση (μίσθωμα) που θα καθορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Εντός των πρώτων τριών (3) ετών από την έναρξη της μίσθωσης (ρύθμισης), ο οφειλέτης μισθωτής θα δύναται να αιτηθεί την μετατροπή της εν λόγω σχέσης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και εικοσαετή διάρκεια, άλλως διάρκεια διακοσίων σαράντα (240) μηνών.
Η νέα αυτή μίσθωση μπορεί να προβλέπει την άσκηση του δικαιώματος με την ολοκλήρωση περιόδου της τροποποιημένης μίσθωσης ή και με καταβολή καταληκτικής δόσης.
- Ως «δικαιούχος» νοείται κάθε οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: [(i) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%, (ii) η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου δεν υπερβαίνει τις διακόσιες χιλιάδες (200.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία (3) τέκνα], και (iii) είχε την [ακόμα δεν έχει αποσαφηνιστεί ] οφειλές σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών που υπερέβαιναν τουλάχιστον το [50]% της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας.
- Ως «ευάλωτοι» νοείται κάθε οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: [(i) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης και (ii) η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου δεν υπερβαίνει τις εκατόν είκοσι χιλιάδες (120.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία (3) τέκνα].
- Η “εμπορική αξία” του ακινήτου προκύπτει σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ο οποίος τον διορίζει.
- Οι «εύλογες δαπάνες διαβίωσης» προσδιορίζονται σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
- Ως «κύρια κατοικία» νοείται το ακίνητο το οποίο έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική δήλωση που προηγείται της άσκησης του δικαιώματος της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου ή όπως προκύπτει από άλλα επαρκή στοιχεία που αποδεικνύουν την χρήση του ακινήτου ως κύρια κατοικία του.
- Ως «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» νοείται φορέας που προσδιορίζεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών,
Καλό είναι να αναφερθεί ότι:
- Σε περίπτωση που δικαιούχος είναι ευάλωτο πρόσωπο, διαφαίνεται ότι θα δικαιούται να λάβει στεγαστικό επίδομα. Σε περίπτωση που ο δικαιούχος, “ευάλωτο” πρόσωπο καταρτίσει μίσθωση επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με τους όρους του παρόντος άρθρου, το στεγαστικό επίδομα καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος.
- Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή 3 μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας ενός μηνός.
- Την διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που αποκτά ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης αναλαμβάνει εταιρεία διαχείρισης πιστώσεων του ν. 4354/2015. Για την χρηματοδότηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, πέραν την αρχικής προικοδότησης από το Δημόσιο, διασφαλίζεται με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων καθώς και των απαιτήσεων από την πώληση ακινήτων, σε περίπτωση λύσης μίσθωσης επί του ακινήτου, σύμφωνα με τον ν. 3156/2003.
- Ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματα του κατά την άσκηση των δικαιωμάτων του σύμφωνα με το παρόν άρθρο. Η δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης, συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη ο οφειλέτης επικαλούμενος τα ανακριβή ως άνω στοιχεία και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε. σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.
- Καθόσον χρόνο δικαιούχος λαμβάνει επίδομα στέγασης, παραιτείται έναντι του φορέα παροχής του επιδόματος του τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου για την διαπίστωση ότι οι προϋποθέσεις παροχής του επιδόματος συνεχίζουν να ισχύουν. Σε αντίθετη περίπτωση, ο φορέας παροχής του επιδόματος θέτει προθεσμίας για την διακοπή παροχής του.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ: Ο οφειλέτης έχει οφειλή από Στεγαστικό Δάνειο με υπόλοιπο, μετά τόκων, ύψους 130.000€, πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας και η εμπορική αξία της κύριας κατοικίας του ανέρχεται, σύμφωνα με την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή σε 90.000€.
Ο δανειολήπτης παραχωρεί την κυριότητα στον «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», το δανειακό προϊόν θα έχει πλέον υπόλοιπο κεφαλαίου ίσο με την εμπορική αξία του ακινήτου (90.000€) και το κεφάλαιο δάνειου κουρεύεται κατά το ποσό των 40.000€ (130.000€-90.000€=40.000€). Η μηνιαία δόση τοκοχρεολυτικής εξυπηρέτησης (μίσθωμα) θα ανέρχεται στο ποσό των 703,52€ και η χρονική διάρκεια θα εκτείνεται σε 144 μήνες, άλλως 12 έτη. Το συνολικό ποσό αποπληρωμής ανέρχεται σε 101.306,21€. Εάν ο δανειολήπτης πληροί τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού του ως “ευάλωτου”, το μηνιαίο μίσθωμα (703,52€) δύναται να επιδοτηθεί κατά ένα ποσοστό από το Ελληνικό Δημόσιο. Στο ανωτέρω παράδειγμα, ο δανειολήπτης δεν προβαίνει στην επαναγορά του ακινήτου του από τον «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης».
Τα βασικά χαρακτηριστικά της ανωτέρω ρύθμισης-μίσθωσης θα είναι τα κάτωθι:
| Μηνιαία Δόση Αποπληρωμής: | 703,52 € |
| Εμπορική αξία κατοικίας: | 90 000,00 € |
| Κεφάλαιο αποπληρωμής (100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου): |
90 000,00 € |
| Αριθμός μηνιαίων Δόσεων: | 144 |
| Ετήσιο Επιτόκιο: | 2,65 % |
| Συνολικό Ποσό (κεφαλαίου & τόκων) που θα καταβληθεί στην διάρκεια της ρύθμισης: | 101 306,21 € |
Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί να προβεί στην επαναγορά της κύριας κατοικίας του από τον «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», έχει τη δυνατότητα να το δηλώσει μέχρι τη συμπλήρωση των πρώτων τριών (3) ετών της ρύθμισης-μίσθωσης, να επιμηκύνει τη διάρκεια αποπληρωμής του ρυθμισμένου ποσού, προκειμένου αυτή -η ρύθμιση- να έχει συνολική χρονική διάρκεια 20 ετών, άλλως 240 μηνών και να ορισθεί ένα ποσό επαναγοράς της κύριας κατοικίας -balloon payment-. Αναφορικά δε με το ποσό επαναγοράς, θα προβλέπεται ότι “Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών προσδιορίζονται ο φορέας που αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις και αρμοδιότητες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, η προικοδότησή του, κάθε θέμα που αφορά την οργάνωσή και λειτουργία του, οι όροι διάθεσης των περιουσιακών τους στοιχείων, οι ειδικότεροι όροι της μεταβίβασης πρώτης κατοικίας στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ιδίως ο τρόπος προσδιορισμού του μισθώματος, τυχόν πρόβλεψη για την εξόφληση τμήματος του συνολικού μισθώματος με αυξημένη καταληκτική δόση (balloon payment) κατά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου ή παροχή δικαιώματος επαναγοράς στην διάρκεια της μίσθωσης και οι όροι και ο χρόνος εξάσκησής του και λοιπές υποχρεώσεις και δικαιώματα του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και του δικαιούχου, αντιστοίχως, ως προς την κύρια κατοικία, την μισθωτική σύμβαση και την κύρια κατοικία, οι συνέπειες μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας από τον δικαιούχο ή υπερημερίας του δικαιούχου ως προς τις μισθωτικές του υποχρεώσεις και κάθε άλλο ειδικό θέμα και λεπτομέρεια.”
Η μηνιαία δόση τοκοχρεολυτικής εξυπηρέτησης (μίσθωμα) θα ανέρχεται στο ποσό των 455,30€ και η χρονική διάρκεια θα εκτείνεται σε 240 μήνες, άλλως 20 έτη. Το συνολικό ποσό αποπληρωμής ανέρχεται σε 109.270,80€. Εάν ο δανειολήπτης πληροί τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού του ως ευάλωτου, το μηνιαίο μίσθωμα (455,30€) δύναται να επιδοτηθεί κατά ένα ποσοστό από το Ελληνικό Δημόσιο.
Τα βασικά χαρακτηριστικά της ανωτέρω ρύθμισης-μίσθωσης θα είναι τα κάτωθι:
| Μηνιαία Δόση Αποπληρωμής: | 455,30 € |
| Εμπορική αξία κατοικίας: | 90 000,00 € |
| Κεφάλαιο αποπληρωμής (100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου): |
90 000,00 € |
| Αριθμός μηνιαίων Δόσεων: | 240 |
| Ετήσιο Επιτόκιο: | 2,65 % |
| Συνολικό Ποσό (κεφαλαίου & τόκων) που θα καταβληθεί στην διάρκεια της ρύθμισης: | 109.270,80 € + balloon payment (ποσό επαναγοράς) |
Σημειώνεται ότι οι εν λόγω ρυθμίσεις ακόμα δεν έχουν λάβει την τελική τους μορφή.