Το Γραφείο μας αναλαμβάνει υποθέσεις μισθώσεων κατοικιών για λογαριασμό τόσο των μισθωτών όσο και των εκμισθωτών. Στόχος μας η εξωδικαστική επίλυση των όποιων διαφορών και η συνεπής στήριξη της δικαστικής διεκδίκησης σε περίπτωση μη εξεύρεσης λύσης.
1. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 (όπως αντικ. με το άρθ. 1 § 5 ν. 2235/1994), η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νόμου αυτού (ΑΠ 650/2007 ΕλΔ 48/841, ΑΠ 1101/2002 ΕλΔ 43/1673, ΕφΑθ 7566/2002 ΕΔΠ 2006/358, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 12):
«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997».
2.1. Κατά την έννοια του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987, ως κύρια κατοικία νοείται το μίσθιο το οποίο αποτελεί τον τόπο της κύριας και μόνιμης εγκατάστασης του μισθωτή και της τυχόν οικογένειάς του. Για να αποτελεί το μίσθιο κύρια κατοικία απαιτούνται δύο στοιχεία: α) η πραγματική εγκατάσταση του μισθωτή στο συγκεκριμένο μίσθιο και β) η πρόθεση χρησιμοποίησής του ως κέντρου των βιοτικών του σχέσεων. Έτσι, σε περίπτωση μίσθωσης από τον γονέα φοιτητή, ακινήτου για τη διαμονή του τέκνου του, πιθανόν δεν συντρέχει το δεύτερο από τα παραπάνω στοιχεία, οπότε η μίσθωση αυτή δεν θα αποτελεί μίσθωση κύριας κατοικίας. Αυτό όμως κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.
2.2. Με βάση την παραπάνω ανάλυση, δεν καταλαμβάνονται από τη διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 οι μισθώσεις κύριας κατοικίας τις οποίες συνάπτει ανώνυμη εταιρεία ως μισθώτρια προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί για κύρια κατοικία του προσωπικού της, αφού η χρήση της κύριας κατοικίας δεν γίνεται από την ίδια τη μισθώτρια εταιρεία αλλά από τρίτον (βλ. ΕφΑθ 590/2011 ΕλΔ 54/477).
3. Η διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 δεν εφαρμόζεται σε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία.
4. Αν με τη μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κύριας κατοικίας, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, η μίσθωση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις των άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987, 612 και 612Α ΑΚ (βλ. ΑΠ 850-851/1998 ΕλΔ 39/1604).
5.1. Η διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι’ αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ, αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια (ΜΕφΘεσ 30/2017αδημ. – Ερατώ Κολέση, ΕφΑθ 1791/2000 ΕλΔ 41/837, ΜΠρΘεσ 15167/2018 αδημ. – Παρασκευή Φωστηρίδου).
5.2. Αν μετά την παρέλευση του ως άνω χρόνου ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο εν γνώσει και άνευ εναντίωσης του εκμισθωτή η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο κατά τα άρθ. 608 και 611 ΑΚ (ΜΠρΘεσ 10097/2018 αδημ. – Βηθλεέμ Πίγκα).
6. Κατά την κρατούσα άποψη, η ρύθμιση του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 1730/2013, ΑΠ 650/2007 ο.π., ΕφΑθ 4947/2011 ΕλΔ 53/524, ΕφΑθ 228/2003, ΕφΑθ 6997/2004 αδημ., ΕφΑθ 1791/2000 ΕλΔ 41/837, ΜΠρΘεσ 15167/2018 ο.π., Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 30, σημ. 2). Έτσι, αν ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο πριν από την πάροδο της τριετίας, υποχρεούται σε αποζημίωση του εκμισθωτή.
7. Ενόψει του ότι, σύμφωνα και με όσα αναπτύσσονται παραπάνω, η διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 για τριετή ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικίας είναι αναγκαστικού δικαίου, η συνομολόγηση ποινικής ρήτρας με περιεχόμενο που αντιβαίνει στην ανωτέρω ρύθμιση, είναι άκυρη κατ’ άρθ. 174 ΑΚ (ΜΠρΘεσ 15167/2018 ο.π.).
πηγή: Ι. Κατράς, Β. Νόμιμη διάρκεια εμπορικών μισθώσεων μετά τους ν. 2741/1999 και 4242/2014, σε: Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2η έκδ., 2019, σ. 91-93, Sakkoulas-Online.gr
Τι γίνεται σε περίπτωση λήξης της σύμβασης ορισμένου χρόνου και τι σε περίπτωση αναμίσθωσης μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας
Την ημέρα της λήξης της μίσθωσης – στις συμβάσεις “ορισμένου χρόνου”, δηλαδή συμβάσεις με προκαθορισμένη διάρκεια (που θυμίζουμε ότι στις συμβάσεις κύριας κατοικίας είναι τουλάχιστον τριετείς), ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη. Αν συνεχίσει να μένει στο ακίνητο ο μισθωτής, τότε γίνεται η λεγόμενη “αναμίσθωση” και η μίσθωση γίνεται αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να λυθεί οποτεδήποτε με καταγγελία. Η καταγγελία “ενεργοποιείται” τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.
Δηλαδή, αν γίνει “καταγγελία” από τον ιδιοκτήτη και ζητήσει ο μισθωτής να αποχωρήσει, την ημερομηνία ενεργοποίησης της καταγγελίας θα πρέπει ο μισθωτής να αποχωρήσει.
Σε περίπτωση μη αποχώρησης του μισθωτή, ο ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα να ασκήσει τη λεγόμενη “αγωγή απόδοσης μισθίου”. Ανάλογα με το ύψος του μισθώματος, θα προσδιοριστεί ή σε Ειρηνοδικείο ή σε Πρωτοδικείο. Η απόφαση που θα εκδοθεί κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή. Δηλαδή, πρακτικά σε άμεσο χρονικό διάστημα μετά την έκδοση της απόφασης (μετά από 3 εργάσιμες από την επίδοση της απόφασης ως απόγραφο) ο εκμισθωτής θα μπορεί να εξώσει τον μισθωτή – τυχόν δε έφεση του μισθωτή δεν αναστέλλει την εκτέλεση της έξωσης. Θα πρέπει να υποβληθεί ειδικό αίτημα “αναστολής της εκτέλεσης”. Πρακτικά οι πιθανότητες ευδοκίμησης όμως είναι μηδενικές.
Σημειώνεται βέβαια ότι κατά το άρθρο 615 ΚΠολΔ το δικαστήριο δικαιούται να ορίσει προθεσμία για την παράδοση ή την απόδοση της χρήσης του μισθίου έως τριάντα (30) ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης.
Επίσης, κατά το διάστημα παραμονής του μισθωτή μέσα στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, αυτός θα οφείλει “αποζημίωση χρήσης” στον ιδιοκτήτη, που θα ισούται με την πραγματική και τρέχουσα μισθωτική αξία του μισθίου (όχι υποχρεωτικά ίση με το μίσθωμα που κατέβαλλε όσο η μίσθωση ήταν ενεργή).